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Ruta · Vivienda

Comprar un terreno o lote

Dos caminos regulados (Crediterreno de Infonavit y crédito bancario) y uno informal muy común, el lote a plazos con el vendedor, que exige revisar escritura y contrato.
Simular esta rutaVer requisitos
  • 1 pago periódico
  • Complejidad media
  • Riesgo alto

Actualizado el Próxima revisión:

En revisión

Algunos datos de esta ruta todavía no los confirmamos con una fuente oficial reciente. Confírmalos con la institución antes de decidir.

Cómo funciona

Comprar un lote es una meta común y más riesgosa que comprar una casa terminada: un terreno no genera ingresos, y el error más caro es pagar sin que el vendedor sea dueño. Hay tres caminos. Crediterreno de Infonavit sirve para comprar un terreno y construir después, con el reparto de la página oficial (35 % terreno y 65 % para construcción en ministraciones). Un crédito bancario para lote existe, pero suele pedir más enganche. Y el terreno a plazos con el vendedor es el más común, aunque sin banco ni Infonavit.

Antes de cualquier pago, revisa tres cosas: que el vendedor sea el dueño (con la escritura y el certificado de ), que el lote sea de propiedad privada (los terrenos ejidales tienen reglas especiales en la Ley Agraria) y que se pueda construir (uso de suelo y servicios).

Si tu plan es construir después, mira la ruta de construir por ministraciones. No dejes un lote vacío con deuda y sin plan de obra.

Informativo, no es una oferta: el banco o Infonavit decide, y el vendedor no es una institución regulada.

Las piezas del financiamiento

Quién pone el dinero, a quién le pagas y cuándo. Las piezas marcadas «Es deuda» son las que tendrás que pagar con intereses.

Cómo se arma esta ruta: 5 piezas, 2 son deudas, 2 son aportaciones tuyas o de un fondo. 1 pago periódico.

  1. Etapa 1: Al inicio

    Lo que aportas o pagas para arrancar.

    • Tu dinero

      Enganche o ahorro

      Sale de:
      Tú
      Cuándo:
      Pago inicial
      No es deuda

      Lo que aportas al inicio. Con banco suele ser un porcentaje del valor del lote.

    • Subcuenta

      Subcuenta de vivienda (Crediterreno)

      Viene de:
      Infonavit
      Cuándo:
      Pago inicial
      No es deudaOpcional

      Tu ahorro de subcuenta entra como parte del pago del terreno si usas Crediterreno.

    • Gasto aparte

      Notaría, registro e ISAI

      Se paga a:
      Notaría y registro
      Cuándo:
      Pago inicial
      No es deuda

      Varían por estado; no hay una tabla oficial.

  2. Etapa 2: Mientras pagas

    Pagos que se repiten durante el plazo.

    • Crédito

      Crédito para terreno

      Le debes a:
      Infonavit o banco
      Cuándo:
      Mensual
      Es deudaOpcional

      Financia el lote. Pregunta si cubre la construcción posterior.

      Cómo funciona este crédito

    • Crédito

      Pagos al vendedor

      Le debes a:
      Vendedor o desarrolladora
      Cuándo:
      Mensual
      Es deudaOpcional

      Mensualidades directo al vendedor. Sin escritura, es el camino más riesgoso.

      Cómo funciona este crédito

  3. Etapa 3: Al final

    Cómo termina y qué queda a tu nombre.

    • ¿De quién es al final?

      Eres dueño del lote con garantía a favor de quien presta. En un terreno a plazos, no eres dueño legal hasta que recibes la escritura.

¿Es para ti?

Tiene sentido si…

Quien tiene un plan de construir, ahorro para el enganche y los gastos, y un lote con escritura, servicios y uso de suelo claros.

Mejor evítala si…

Quien compraría un lote sin escritura, ejidal o «de posesión», o sin plan de obra: pagaría años sin una casa y con riesgo de perder lo pagado.

Puede funcionar con este historial
Buen historialPoco historialSin historial
Para estos tipos de trabajo
Empleado formal del sector privadoEmpleado del gobiernoTrabajador independienteDueño de negocioTrabajo informal

Requisitos

Lo que suelen pedir. Cada requisito dice si lo confirmamos con una fuente o si todavía hay que confirmarlo con la institución.

  • Confirmado

    Crediterreno: relación laboral vigente, sin crédito Infonavit vigente, terreno de propiedad privada con título inscrito y libre de gravamen, y dictamen técnico de al menos 70 puntos.

  • Sin confirmar

    Bancos: escritura a nombre del vendedor, compraventa ante notario, ingresos comprobables y avalúo. El enganche para lote varía y no está verificado.

  • Sin confirmar

    Terreno a plazos con el vendedor: no hay requisitos oficiales; los vas a imponer tú con escritura, certificado de libertad de gravamen y contrato por escrito.

Documentos que te pueden pedir

Tenlos a la mano antes de solicitar. La institución puede pedir otros según tu caso.

  • Credencial para votar (INE)Dónde se consigue y consejos

    Identificación oficial con fotografía que emite el Instituto Nacional Electoral (INE). Casi todas las instituciones la piden para confirmar quién eres.

    Se tramita o se repone en un módulo de atención ciudadana del INE. Si ya la tienes, revisa que esté vigente y que la dirección coincida con tu domicilio actual; algunas instituciones piden actualizarla si cambiaste de casa.

    • Revisa la vigencia antes de solicitar: una identificación vencida puede frenar todo el trámite.
    • Muchas instituciones piden el original para cotejarlo, así que ten a la mano la credencial física, no solo una foto.
    • Si la perdiste o está dañada, repón la credencial cuanto antes. Ese trámite no es inmediato y puede retrasar tu crédito.
  • CURPDónde se consigue y consejos

    Clave Única de Registro de Población. Tiene 18 caracteres y te identifica ante el Registro Nacional de Población (RENAPO). La piden casi todos los créditos, incluidos los de Infonavit y Fovissste.

    Consúltala o descárgala gratis en gob.mx/curp con tus datos de nacimiento: nombre, fecha, sexo y entidad de nacimiento. Si no la recuerdas, el mismo sitio te ayuda a encontrarla con esos datos.

    • Escríbela tal como aparece en tu acta de nacimiento; un solo carácter distinto puede causar rechazos.
    • Guarda el PDF oficial: muchas instituciones lo piden en formato digital además de la impresión.
    • Si tu CURP no coincide con tu identificación oficial o con tu acta, corrige primero el dato en el Registro Civil que emitió tu acta.
  • Comprobante de domicilioDónde se consigue y consejos

    Recibo que demuestra dónde vives actualmente, como el de luz, agua, gas, teléfono o el impuesto predial de tu casa. Las instituciones lo usan para verificar tu dirección antes de firmar.

    Lo emite tu proveedor de servicios: la CFE para la luz, el organismo de agua de tu municipio, la compañía de gas o de telefonía. Puedes descargar el recibo en su portal o en su aplicación. Algunas instituciones también aceptan un estado de cuenta bancario reciente o un recibo de predial.

    • Pregunta a la institución si acepta un recibo a nombre de otra persona. Algunas sí lo aceptan si presentas un documento que explique la relación, como un contrato de arrendamiento.
    • Revisa que la dirección coincida con tu INE y con tu constancia de situación fiscal.
    • Cada institución define qué tan reciente debe ser el comprobante; confírmalo antes de imprimir.
  • Comprobante de ingresosDónde se consigue y consejos

    Prueba cuánto ganas y de dónde viene tu dinero. Es uno de los documentos que más pesan, porque la institución calcula tu con él.

    Depende de tu situación. Si eres empleado, son tus recibos de nómina o una constancia de ingresos que te da tu empresa. Si trabajas por tu cuenta, tus declaraciones y tus estados de cuenta. Si cobras en efectivo y no tienes nada de eso, pregunta si aceptan depósitos constantes en una cuenta, referencias o una visita a tu negocio. Si eres pensionado, el talón de pago de tu pensión. Pregunta a la institución cuál prefiere; muchas aceptan más de una opción.

    • Sé consistente: los ingresos que declares deben coincidir con tus recibos, tus estados de cuenta y tu declaración.
    • Si tus ingresos varían (comisiones, propinas, ventas), guarda estados de cuenta de varios meses para mostrar un promedio.
    • No exageres tus ingresos: la institución los compara con tus movimientos bancarios y con tu historial de pagos. Una diferencia puede frenar la solicitud.
  • Escrituras o título de propiedadDónde se consigue y consejos

    Documento notarial que acredita que el inmueble es de quien vende o de quien pide el crédito. Es la base de la y de la hipoteca, porque la casa queda como garantía.

    Lo entrega la notaría pública que formalizó la compra o la herencia. Para confirmar que la propiedad está libre de deudas o gravámenes (es decir, sin hipotecas, embargos ni otras cargas registradas), pide un certificado de libertad de gravamen en el Registro Público de la Propiedad de tu estado.

    • Pide el certificado de libertad de gravamen antes de firmar la compra o el crédito.
    • Revisa que nombres, dirección y medidas coincidan con el predial y con el avalúo.
    • Pregunta al notario por los y por la fecha de firma antes de la escritura.
  • Avalúo del inmuebleDónde se consigue y consejos

    Documento que determina el valor comercial de la casa o del terreno. El banco o Infonavit lo usa para decidir cuánto te pueden prestar, porque el monto del crédito depende del valor que resulte del .

    Lo realiza un perito valuador autorizado o aceptado por la institución de crédito. Normalmente lo pagas tú, y su costo depende de la zona y del tipo de inmueble. La institución te indica qué valuadores acepta.

    • Pregunta el costo del avalúo antes de contratar al perito y si incluye la visita al inmueble.
    • Un avalúo bajo puede reducir el monto que te prestan. Compara el valor con precios de la zona antes de firmar la compraventa.
    • Guarda una copia del avalúo: la institución la usa y también te sirve para negociar el precio de compra.
  • Título de propiedad o documento ejidalDónde se consigue y consejos

    Documento que acredita que eres dueño de un terreno o de una casa. En tierras ejidales o comunales (de un ejido o de una comunidad agraria) el documento es distinto: un certificado de derechos agrarios o un título emitido por el Registro Agrario Nacional.

    Si es propiedad privada, pídelo en el Registro Público de la Propiedad de tu estado. Si es ejidal o comunal, consulta el Registro Agrario Nacional o el núcleo agrario (el ejido o la comunidad) donde está la tierra.

    • Verifica que el título esté a nombre de quien va a firmar el crédito.
    • En tierras ejidales, algunas garantías son más difíciles de dar; pregunta a la institución antes de comprometer el terreno.
    • Pide un certificado de libertad de gravamen al Registro Público de la Propiedad antes de firmar.
  • Precalificación InfonavitDónde se consigue y consejos

    Resultado que indica si puedes solicitar un crédito de Infonavit y de qué monto podría ser, según tu salario, tus y tu situación. Es un paso previo a buscar casa, y conviene revisarla antes de elegir una vivienda.

    Se consulta en Mi Cuenta Infonavit, en el portal oficial de Infonavit (portalmx.infonavit.org.mx). Ahí verás si ya estás y el monto estimado. Revisa si el resultado indica una fecha de vigencia y confírmala en tu cuenta, porque los datos pueden cambiar.

    • Revisa tus datos de empleo y tu Afore (tu cuenta de ahorro para el retiro) antes de consultar: un dato desactualizado puede retrasar el resultado.
    • Las fuentes no coinciden sobre los requisitos de puntos y de antigüedad laboral. Confirma el valor vigente en Mi Cuenta Infonavit antes de tomar decisiones.
    • La precalificación no es una aprobación del crédito. Al final, el crédito Infonavit depende de la vivienda, de tu historial y de los demás requisitos.

¿Qué pasa si…?

Todos los avisos de esta ruta, ordenados por la pregunta que responden.

¿Qué pasa si la obra o la entrega del dinero se retrasa?

Sin escritura, no es tuyo. En un terreno a plazos, exige el contrato por escrito, pagos con comprobante y la fecha de entrega de la escritura.

¿Qué reviso antes de firmar?

Si es una desarrolladora, verifica su contrato en Profeco antes de entregar anticipos.

¿Cuánto me cuesta de verdad y cómo comparo?

Pregunta por la construcción. Un crédito para lote no financia la casa. Pide el costo de las dos etapas.

El simulador es aproximado. No modela Crediterreno ni el reparto 35/65: úsalo para comparar el total contra el precio de contado.

¿Qué más debo tomar en cuenta?

Lotes ejidales. La Ley Agraria limita la venta de parcelas con certificado parcelario a ejidatarios o avecindados del mismo núcleo, con formalidades. Consulta a la Procuraduría Agraria y a un notario antes de pagar.

Créditos que usa esta ruta

Simula esta ruta con tus números

Abrimos el simulador con la ruta «Comprar un terreno o lote» precargada. Cambia el precio, el enganche, el plazo y la tasa por los que te coticen; verás el pago, el costo total y los riesgos.

Simulación aproximada: Simula el lote como una hipoteca de pago fijo. No modela el avalúo del terreno, la tasa específica para lotes (que suele ser distinta), Crediterreno ni la construcción posterior.

Simular esta ruta

Combinaciones relacionadas

  • Combinación que se usa

    Comprar el terreno ahora y construir después

    Compras el lote con Crediterreno, con un crédito bancario o con ahorro, y financias la obra después con ministraciones. Funciona si el terreno tiene escritura y ya tienes un plan de obra con presupuesto.

    Cuándo tiene sentido

    Cuando ya tienes elegido un lote con escritura, libre de gravamen y con servicios, y planeas construir en los siguientes meses.

    Cómo se arma y cuidados
    1. Verifica el terreno primero: escritura a nombre del vendedor, certificado de , uso de suelo y servicios.
    2. Compara el crédito para terreno (Crediterreno de Infonavit si cotizas, o un banco) con comprar con ahorro propio.
    3. Antes de pagar el lote, pregunta quién financiará la construcción y si el mismo crédito la cubre o si necesitarás otro, con otra evaluación y otros costos.
    4. Arma el presupuesto de obra con un profesional y revisa cómo se entregan las (según el avance de obra).
    • Un lote vacío con deuda y sin plan de obra es el peor escenario: pagas intereses por un terreno que no genera nada.
    • Si compras a plazos con el vendedor, no eres dueño legal hasta recibir la escritura: lee la ficha de terreno a plazos.
    • Los gastos de notaría, registro e se pagan en las dos etapas.
    Ruta: Construir tu casa por ministracionesSimular esta combinación

Fuentes y revisión

En revisión

Actualizado el Próxima revisión:

Fuentes

  1. Infonavit: Quiero comprar terreno (Crediterreno) (se abre en una pestaña nueva)

    Infonavit · Fuente oficial · Consulta intentada el : el documento no abrió completo; el dato viene de un extracto

  2. Ley Agraria (se abre en una pestaña nueva)

    Cámara de Diputados · Fuente oficial · Consultado el

  3. Profeco: créditos de servicios inmobiliarios, compra de vivienda (se abre en una pestaña nueva)

    Profeco · Fuente oficial · Consultado el

  4. Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (se abre en una pestaña nueva)

    Cámara de Diputados · Fuente oficial · Consultado el

Informativo, no es una oferta.

CrediScope no es una institución financiera, no otorga créditos y no consulta tu Buró. Estas cifras son estimaciones hechas con los datos que escribiste y con las fuentes que citamos; la institución que elijas te dará la oferta final, con su CAT y sus condiciones.

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