Saltar al contenido
CrediScope

Ruta · Vivienda

Casa con hipoteca bancaria

Un banco te presta la mayor parte del precio de la casa y la casa queda como garantía. Tu enganche y los gastos de compra se pagan aparte.
Simular esta rutaVer requisitos
  • 1 pago periódico
  • Complejidad media
  • Riesgo medio

Actualizado el Próxima revisión:

En revisión

Algunos datos de esta ruta todavía no los confirmamos con una fuente oficial reciente. Confírmalos con la institución antes de decidir.

Cómo funciona

La hipoteca bancaria es la forma más tradicional de comprar casa con crédito. Pones un (tu aportación inicial) y el banco te presta el resto. La casa queda como garantía: si dejas de pagar, el banco puede iniciar un proceso para quedarse con ella.

Antes de firmar, el banco revisa tu (cuánto te alcanza para pagar cada mes), tu historial en el y un de la casa. El avalúo es una valuación independiente: el banco presta sobre ese valor, no necesariamente sobre el precio que acordaste con el vendedor.

Además del enganche necesitas dinero para la compra: los , el (el impuesto que cobra el estado o el municipio por adquirir inmuebles) y, según el banco, los gastos de . Nada de eso va incluido en el enganche.

Luego pagas mensualidades durante el plazo que acuerdes con el banco. Al principio gran parte de cada pago es interés; con los años, una parte mayor reduce lo que debes de capital (el monto prestado). La te muestra ese avance mes a mes.

Los intereses de un crédito hipotecario para casa habitación están exentos de . Las comisiones también están exentas, pero solo cuando quien pide el crédito es persona física (no una empresa), según un criterio de la Suprema Corte de 2025. Además, al declarar impuestos puedes deducir la parte real de los intereses (la que no es inflación) si el crédito es con un banco u otra institución del sistema financiero y el total de tus créditos hipotecarios no supera 750,000 (una unidad de cuenta que sube con la inflación). La deducción tiene un tope: el menor entre cinco anuales y el 15 % de tus ingresos, junto con el resto de tus deducciones personales. Pide al banco la constancia de intereses para tu declaración.

Cuando termines de pagar, el banco cancela la hipoteca y te entrega la . Con ese documento y la cancelación registrada en el Registro Público de la Propiedad, consta que ya no debes nada sobre la casa.

Las piezas del financiamiento

Quién pone el dinero, a quién le pagas y cuándo. Las piezas marcadas «Es deuda» son las que tendrás que pagar con intereses.

Cómo se arma esta ruta: 6 piezas, 1 es deuda, 1 es aportación tuya o de un fondo. 1 pago periódico.

  1. Etapa 1: Al inicio

    Lo que aportas o pagas para arrancar.

    • Tu dinero

      Enganche (tu aportación inicial)

      Sale de:
      Tú
      Cuándo:
      Pago inicial
      No es deuda

      Parte del precio que no financia el banco. Lo pagas antes de firmar la escritura.

    • Gasto aparte

      Avalúo

      Se paga a:
      Perito valuador
      Cuándo:
      Pago inicial
      No es deuda

      Valuación de la casa que pide el banco. Puede pagarse por adelantado o incluirse en la operación según el banco.

    • Gasto aparte

      Gastos notariales e ISAI

      Se paga a:
      Notaría y gobierno del estado o municipio
      Cuándo:
      Pago inicial
      No es deuda

      Honorarios del notario, derechos del Registro Público e impuesto de adquisición de inmuebles. Varían mucho por estado.

    • Gasto aparte

      Comisión por apertura y otros cargos

      Se paga a:
      Banco
      Cuándo:
      Pago inicial
      No es deudaOpcional

      Algunos bancos cobran comisión por apertura, estudio o administración. Pregunta si se descuenta del monto o se paga aparte.

  2. Etapa 2: Mientras pagas

    Pagos que se repiten durante el plazo.

    • Crédito

      Crédito hipotecario

      Le debes a:
      Banco
      Cuándo:
      Mensual
      Es deuda

      Monto que te presta el banco, garantizado con la casa. Pagas mensualidades durante el plazo, con tasa fija o variable.

      Cómo funciona este crédito

    • Seguro

      Seguros de vida y de daños

      Se paga a:
      Aseguradora
      Cuándo:
      Anual o financiado
      No es deuda

      Coberturas que suele exigir el banco. Pueden pagarse al contratar, al año o dentro de la mensualidad; cambian el CAT.

  3. Etapa 3: Al final

    Cómo termina y qué queda a tu nombre.

    • ¿De quién es al final?

      La casa es tuya desde la escritura, pero queda hipotecada a favor del banco hasta que liquides el crédito. Al terminar, el banco cancela la hipoteca.

¿Es para ti?

Tiene sentido si…

Quien tiene ingresos comprobables, historial de pagos en el Buró de Crédito, enganche ahorrado y quiere una sola deuda con pagos mensuales y un plazo largo.

Mejor evítala si…

Quien solo tiene el enganche y no contempla avalúo, notariales, ISAI y seguros, o quien no podría pagar la mensualidad si la tasa variable sube.

Puede funcionar con este historial
Buen historialPoco historial
Para estos tipos de trabajo
Empleado formal del sector privadoEmpleado del gobiernoTrabajador independienteDueño de negocio

Requisitos

Lo que suelen pedir. Cada requisito dice si lo confirmamos con una fuente o si todavía hay que confirmarlo con la institución.

  • Sin confirmar

    Comprobar ingresos suficientes para la mensualidad. El banco calcula tu capacidad de pago con sus propias reglas.

  • Sin confirmar

    Tener historial en el Buró de Crédito sin atrasos recientes. Sin historial, el banco puede pedir más requisitos o negar el crédito.

  • Sin confirmar

    Aportar un enganche que el banco acepte. No hay un porcentaje mínimo general confirmado: cada banco fija el suyo.

Documentos que te pueden pedir

Tenlos a la mano antes de solicitar. La institución puede pedir otros según tu caso.

  • Credencial para votar (INE)Dónde se consigue y consejos

    Identificación oficial con fotografía que emite el Instituto Nacional Electoral (INE). Casi todas las instituciones la piden para confirmar quién eres.

    Se tramita o se repone en un módulo de atención ciudadana del INE. Si ya la tienes, revisa que esté vigente y que la dirección coincida con tu domicilio actual; algunas instituciones piden actualizarla si cambiaste de casa.

    • Revisa la vigencia antes de solicitar: una identificación vencida puede frenar todo el trámite.
    • Muchas instituciones piden el original para cotejarlo, así que ten a la mano la credencial física, no solo una foto.
    • Si la perdiste o está dañada, repón la credencial cuanto antes. Ese trámite no es inmediato y puede retrasar tu crédito.
  • CURPDónde se consigue y consejos

    Clave Única de Registro de Población. Tiene 18 caracteres y te identifica ante el Registro Nacional de Población (RENAPO). La piden casi todos los créditos, incluidos los de Infonavit y Fovissste.

    Consúltala o descárgala gratis en gob.mx/curp con tus datos de nacimiento: nombre, fecha, sexo y entidad de nacimiento. Si no la recuerdas, el mismo sitio te ayuda a encontrarla con esos datos.

    • Escríbela tal como aparece en tu acta de nacimiento; un solo carácter distinto puede causar rechazos.
    • Guarda el PDF oficial: muchas instituciones lo piden en formato digital además de la impresión.
    • Si tu CURP no coincide con tu identificación oficial o con tu acta, corrige primero el dato en el Registro Civil que emitió tu acta.
  • RFC (Registro Federal de Contribuyentes)Dónde se consigue y consejos

    Clave que el SAT asigna a cada persona para fines fiscales (de impuestos). Muchas instituciones la piden para armar tu expediente de crédito, aunque no tengas negocio.

    Si ya tienes RFC, descarga tu constancia de situación fiscal en el portal del SAT (ver abajo). Si no lo tienes, puedes inscribirte en el SAT con tu CURP y tus datos; el trámite es gratuito.

    • Revisa que tu RFC esté activo; un RFC dado de baja puede frenar la solicitud.
    • Si tu domicilio o tu régimen fiscal cambiaron, actualízalos en el SAT antes de tramitar el crédito. El régimen fiscal es la categoría con la que pagas impuestos.
    • Compara tu RFC letra por letra con tu constancia y con tu identificación para evitar errores al capturarlo.
  • Comprobante de domicilioDónde se consigue y consejos

    Recibo que demuestra dónde vives actualmente, como el de luz, agua, gas, teléfono o el impuesto predial de tu casa. Las instituciones lo usan para verificar tu dirección antes de firmar.

    Lo emite tu proveedor de servicios: la CFE para la luz, el organismo de agua de tu municipio, la compañía de gas o de telefonía. Puedes descargar el recibo en su portal o en su aplicación. Algunas instituciones también aceptan un estado de cuenta bancario reciente o un recibo de predial.

    • Pregunta a la institución si acepta un recibo a nombre de otra persona. Algunas sí lo aceptan si presentas un documento que explique la relación, como un contrato de arrendamiento.
    • Revisa que la dirección coincida con tu INE y con tu constancia de situación fiscal.
    • Cada institución define qué tan reciente debe ser el comprobante; confírmalo antes de imprimir.
  • Comprobante de ingresosDónde se consigue y consejos

    Prueba cuánto ganas y de dónde viene tu dinero. Es uno de los documentos que más pesan, porque la institución calcula tu con él.

    Depende de tu situación. Si eres empleado, son tus recibos de nómina o una constancia de ingresos que te da tu empresa. Si trabajas por tu cuenta, tus declaraciones y tus estados de cuenta. Si cobras en efectivo y no tienes nada de eso, pregunta si aceptan depósitos constantes en una cuenta, referencias o una visita a tu negocio. Si eres pensionado, el talón de pago de tu pensión. Pregunta a la institución cuál prefiere; muchas aceptan más de una opción.

    • Sé consistente: los ingresos que declares deben coincidir con tus recibos, tus estados de cuenta y tu declaración.
    • Si tus ingresos varían (comisiones, propinas, ventas), guarda estados de cuenta de varios meses para mostrar un promedio.
    • No exageres tus ingresos: la institución los compara con tus movimientos bancarios y con tu historial de pagos. Una diferencia puede frenar la solicitud.
  • Estados de cuenta bancariosDónde se consigue y consejos

    Resumen de los movimientos de tu cuenta de nómina o de ahorro. Muestra tus ingresos reales, tus gastos y si pagas puntual tus compromisos. Es la forma más directa de demostrar tu .

    Descárgalos en PDF desde la aplicación o el portal de tu banco, o pídelos en sucursal. Algunas instituciones piden los de varios meses recientes.

    • Deposita tu sueldo en la cuenta que vas a presentar: los ingresos que llegan por depósito bancario se revisan con más facilidad.
    • Evita pagos de último momento o sobregiros justo antes de solicitar; esos movimientos se ven en el estado de cuenta.
    • Guarda el PDF completo, sin recortar; la institución puede pedir la hoja entera.
    • Si vas a consolidar deudas, pide también el estado de cuenta de cada tarjeta o préstamo que quieres liquidar, con su saldo para liquidar y su número de cuenta.
  • Escrituras o título de propiedadDónde se consigue y consejos

    Documento notarial que acredita que el inmueble es de quien vende o de quien pide el crédito. Es la base de la y de la hipoteca, porque la casa queda como garantía.

    Lo entrega la notaría pública que formalizó la compra o la herencia. Para confirmar que la propiedad está libre de deudas o gravámenes (es decir, sin hipotecas, embargos ni otras cargas registradas), pide un certificado de libertad de gravamen en el Registro Público de la Propiedad de tu estado.

    • Pide el certificado de libertad de gravamen antes de firmar la compra o el crédito.
    • Revisa que nombres, dirección y medidas coincidan con el predial y con el avalúo.
    • Pregunta al notario por los y por la fecha de firma antes de la escritura.
  • Avalúo del inmuebleDónde se consigue y consejos

    Documento que determina el valor comercial de la casa o del terreno. El banco o Infonavit lo usa para decidir cuánto te pueden prestar, porque el monto del crédito depende del valor que resulte del .

    Lo realiza un perito valuador autorizado o aceptado por la institución de crédito. Normalmente lo pagas tú, y su costo depende de la zona y del tipo de inmueble. La institución te indica qué valuadores acepta.

    • Pregunta el costo del avalúo antes de contratar al perito y si incluye la visita al inmueble.
    • Un avalúo bajo puede reducir el monto que te prestan. Compara el valor con precios de la zona antes de firmar la compraventa.
    • Guarda una copia del avalúo: la institución la usa y también te sirve para negociar el precio de compra.

¿Qué pasa si…?

Todos los avisos de esta ruta, ordenados por la pregunta que responden.

¿Me van a aprobar con lo que veo aquí?

Informativo, no es una oferta: ningún banco te garantiza aprobación ni la tasa que ves aquí. Cada institución fija sus propias condiciones.

¿Cuánto me cuesta de verdad y cómo comparo?

Compara el de varios bancos. El CAT no incluye IVA; en hipotecas suele incluir comisiones, seguros, estudio socioeconómico y avalúo. Pide la por escrito antes de comparar. Qué es el CAT

¿Qué pasa con los seguros?

Los seguros de vida y de daños suelen ser parte del crédito hipotecario y pueden elevar mucho el CAT aunque la tasa sea igual. Pregunta cuánto cuesta cada uno y si se paga al contratar, al año o dentro de la mensualidad.

¿Qué otros gastos tengo que pagar?

Los gastos de compra (avalúo, notariales, ISAI y escrituración) pueden sumar una parte importante del precio. Su monto cambia por estado y por notaría. No hay una tabla oficial única, y los comparadores en línea dan rangos muy distintos (de 4 % a 11 % del valor de la casa en total), así que pide cotizaciones por escrito.

¿Qué pasa si la tasa sube o cambia?

Si la tasa es variable, como las ligadas a la , tu mensualidad puede subir cuando sube la tasa de referencia. La de Banxico está en 6.50 % desde la decisión del 7 de mayo de 2026, y se mantuvo en las decisiones de junio, agosto y septiembre de 2026, según el propio Banxico.

¿Qué pasa con la garantía o el aval?

La casa es la garantía: si dejas de pagar, el banco puede quedarse con ella. Antes de firmar revisa la tabla de amortización completa y calcula si tu presupuesto alcanza para la mensualidad sin dejar de pagar gastos básicos.

¿Cuánto puedo pagar sin apretarme?

Un monto aprobado no es un monto recomendado. Calcula cuánto cabe en tu presupuesto antes de buscar casa, usa la calculadora de costo real y simula tu hipoteca con cifras reales.

Créditos que usa esta ruta

Simula esta ruta con tus números

Abrimos el simulador con la ruta «Casa con hipoteca bancaria» precargada. Cambia el precio, el enganche, el plazo y la tasa por los que te coticen; verás el pago, el costo total y los riesgos.

Simulación aproximada: Simula solo la hipoteca al entregar la casa. No calcula los pagos a la desarrolladora durante la obra ni el costo de cancelar.

Simular esta ruta

Combinaciones relacionadas

  • Combinación que se usa

    Enganche con aguinaldo

    Usas tu aguinaldo para cubrir parte del de una casa, para que la deuda sea menor. Puede ser una buena forma de reducir la deuda, siempre que el aguinaldo no sea tu único colchón.

    Cuándo tiene sentido

    Cuando recibes un pago extra y ya tienes ahorro para los gastos iniciales de la compra.

    Cómo se arma y cuidados
    1. Calcula el enganche completo: el porcentaje del precio, los , el y los seguros del primer año.
    2. Separa el aguinaldo para cubrir solo lo que falta del enganche, sin vaciar tu fondo de emergencia.
    3. Pide al banco una cotización con el enganche real que vas a dar y compara la mensualidad con y sin el aguinaldo.
    4. Guarda los comprobantes de todos los pagos que hagas para la compra, incluido el enganche.
    • El aguinaldo llega una vez al año. Si lo usas para el enganche, no reemplaza el ahorro para las mensualidades.
    • Si necesitas un préstamo para completar el enganche, mejor no lo tomes: es otra deuda cara que se suma a la compra.
    • Un año difícil puede traer un aguinaldo menor; no lo planees como ingreso fijo.
    Simular esta combinación
  • Combinación que se usa

    Hipoteca con seguro de daños financiado

    El banco te pide un seguro de daños para la casa y decides pagar su costo dentro del crédito, en lugar de contado. Alivia el primer año de pagos, pero el seguro financiado genera intereses mientras dure el crédito.

    Cuándo tiene sentido

    Cuando el banco exige un seguro de daños y el pago de contado te deja sin liquidez en el momento de la compra.

    Cómo se arma y cuidados
    1. Pide al banco el costo del seguro de contado y el costo si se financia, con las fechas de pago de cada opción.
    2. Compara el seguro del banco con cotizaciones de otras aseguradoras, si el banco lo permite.
    3. Pregunta cuánto se agrega a la mensualidad y cuántos intereses generará durante el plazo.
    4. Anota cuándo se renueva el seguro y cómo se paga en cada renovación.
    • Una prima financiada dentro de un crédito largo puede generar intereses muchos años después de que termina el año de cobertura.
    • Si cancelas el seguro o dejas de pagarlo, la cobertura puede terminar y el saldo sigue.
    • El incluye los seguros que el banco exige, así que el costo de ese seguro aparece en el CAT aunque no lo veas en la tasa.
    Simular esta combinación
  • Evítalo

    Préstamo personal para el enganche de la casa

    Pides un préstamo personal para completar el enganche de una hipoteca. La casa queda comprada con una deuda cara desde el primer día y el banco tendrá que evaluar esa deuda extra como parte de tu capacidad de pago.

    Cuándo la ves

    Casi nunca. Antes de pensar en un préstamo, revisa si puedes esperar, bajar el precio o usar otra fuente, como tu subcuenta de vivienda.

    Qué hacer en su lugar y cuidados
    1. Haz la cuenta del enganche real: porcentaje del precio, gastos notariales, avalúo y seguros.
    2. Compara el costo de esperar a ahorrar con el costo de la deuda extra durante todo el plazo de la hipoteca.
    3. Si el enganche te falta, busca otra fuente antes de pedir un préstamo personal: subcuenta, co-acreditado o un plan de ahorro.
    • El préstamo personal tiene una tasa más alta que la hipoteca y un plazo más corto; su mensualidad puede volver inviable la compra.
    • Muchos bancos revisan toda tu deuda al evaluar la hipoteca; un préstamo recién firmado puede bajar tu aprobación o el monto.
    • Un préstamo no garantiza que tengas el dinero para los : estos aparecen al final, cuando ya es tarde para cambiar de plan.
    Simular esta combinación
  • Combinación que se usa

    Hipoteca bancaria en pareja con coacreditado

    Dos personas piden juntas una hipoteca y suman sus ingresos para medir la capacidad de pago. Puede permitir una casa mayor, pero las dos responden por toda la deuda.

    Cuándo tiene sentido

    Cuando uno solo no alcanza el monto de la casa, los dos tienen ingresos comprobables y han hablado de qué pasa si uno pierde su ingreso o si se separan.

    Cómo se arma y cuidados
    1. Calculen cuánto pueden pagar al mes con un solo ingreso, además de con los dos, para saber su margen.
    2. Hablen del , de quién queda en la escritura y del porcentaje de cada quien ().
    3. Pidan cotización a varios bancos como y comparen el .
    4. Registren por escrito cuánto aportó cada quien al enganche, sobre todo si es dinero de familiares.
    • Si uno deja de pagar, el banco puede cobrar a cualquiera de los dos. Esto no es asesoría legal: consulten a un notario de su estado.
    • Un historial malo en uno de los dos puede subir la tasa o frenar la aprobación.
    • Pedir un préstamo personal para el enganche suma deuda cara a una deuda grande.
    Ruta: Casa en pareja con hipoteca bancariaSimular esta combinación

Fuentes y revisión

En revisión

Actualizado el Próxima revisión:

Fuentes

  1. CONDUSEF: qué es el CAT (se abre en una pestaña nueva)

    CONDUSEF · Regulador · Consultado el

  2. Ley del Impuesto al Valor Agregado (texto vigente) (se abre en una pestaña nueva)

    Cámara de Diputados · Fuente oficial · Consulta intentada el : el documento no abrió completo; el dato viene de un extracto

  3. El Contribuyente: IVA en créditos hipotecarios (SCJN) (se abre en una pestaña nueva)

    El Contribuyente · Prensa · Consultado el

  4. Compendio de la LISR: artículo 151 (intereses hipotecarios) (se abre en una pestaña nueva)

    SDV · Sitio comercial · Consultado el

  5. Anuncios de política monetaria (se abre en una pestaña nueva)

    Banco de México · Fuente oficial · Consultado el

  6. Tanda Casa: cuánto cuesta el ISAI por estado (2026) (se abre en una pestaña nueva)

    Tanda Casa · Sitio comercial · Consultado el

Informativo, no es una oferta.

CrediScope no es una institución financiera, no otorga créditos y no consulta tu Buró. Estas cifras son estimaciones hechas con los datos que escribiste y con las fuentes que citamos; la institución que elijas te dará la oferta final, con su CAT y sus condiciones.

Otras rutas para vivienda

Ver la meta completa