Vivienda
Terreno a plazos con el vendedor o la desarrolladora
Comprar un lote pagando mensualidades directo al vendedor, sin banco. Es común y de riesgo alto: sin escritura ni contrato registrado puedes perder lo pagado.
También le dicen: Lote a plazos · Terreno en abonos · Lote en mensualidades · Compra de lote con apartado y mensualidades
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En revisión
Las fuentes no coinciden
- La guía de Profeco sobre compra de vivienda a crédito es de 2012 y no trata lotes ni preventa de forma explícita: se usa solo para el registro de contratos y la revisión del contrato.
Lo esencial
Es para ti si…
Para quien tiene un plan claro de construir y encuentra un vendedor con escritura, contrato por escrito y un precio de contado comparable, y no puede usar un banco o Infonavit.
Mejor evítalo si…
Si el vendedor no muestra la escritura a su nombre, si el lote es ejidal o «de posesión», si te piden pagos en efectivo sin recibo o si no te dejan revisar el contrato. En esos casos, el dinero que pagas puede perderse.
- Garantía (ver definición)
- El bien que compras
- Cada cuánto pagas
- Mensual
- Plazo (ver definición)
Lo pacta el vendedor. Los plazos largos aumentan el riesgo de que algo cambie antes de recibir la escritura.
- Quién lo supervisa
- PROFECO
- Quién lo ofrece
- Otro tipo de institución
- Te sirve para
- Buró de Crédito (ver definición)
- ¿Revisa tu historial antes de prestarte?No
- ¿Reporta tus pagos al Buró?No
- ¿Pagar a tiempo te ayuda a construir historial?No
Normalmente no consultan el Buró ni reportan tus pagos, así que no construyes historial.
Qué arriesgas
Cómo funciona
El vendedor o la desarrolladora te deja pagar el terreno en abonos, a veces con un enganche y mensualidades de varios años, y te entrega la escritura hasta el final. No pasas por un banco ni por Infonavit, por lo que casi nunca hay un CAT (ver definición) ni una revisión de la propiedad. El riesgo está en que el terreno no sea tuyo todavía: si el vendedor no es dueño, el lote está en litigio o es ejidal sin dominio pleno, puedes pagar años y no recibir una escritura válida.
Lotes ejidales y sin escritura
- Pide el contrato por escrito y que diga el precio total, cada pago, la ubicación exacta del lote y qué pasa si dejas de pagar.
- Verifica en el Registro Público de la Propiedad quién es el dueño y si hay gravamen, con el certificado de libertad de gravamen.
- Confirma el uso de suelo y los servicios (agua, drenaje, luz) en el municipio.
- Si es una desarrolladora, comprueba en Profeco que su contrato de adhesión esté registrado.
Cuánto cuesta
Sobre la tasa y el CAT
No hay tasa ni CAT oficial: es un financiamiento privado. Compara el total de pagos con el precio de contado: la diferencia es lo que te cuesta financiar.
Pide por escrito la carátula (ver definición) con el CAT (ver definición) y compara al menos dos ofertas con el mismo monto y plazo.
IVA (ver definición) sobre los intereses
Depende del producto
Depende de quién te preste y de si eres persona física con o sin actividad empresarial. Pregunta a la institución si los intereses llevan IVA y si la mensualidad que te dan ya lo incluye. Cómo estimamos el IVA.
Seguros que te pueden exigir
Normalmente no exige un seguro. Si te ofrecen uno, pregunta si es opcional.
Comisiones y cargos que suelen aparecer
- Escrituración
- Notario, registro e ISAI al final, según tu estado; no hay una tabla oficial.
- Intereses o recargos
- Algunos vendedores cobran intereses o recargos por atraso. Si no están por escrito, exígelos antes de firmar.
Fuentes de estos costos
- Profeco: créditos de servicios inmobiliarios, compra de vivienda (se abre en una pestaña nueva)
Profeco · Fuente oficial · Consultado el
- Ley Agraria (se abre en una pestaña nueva)
Cámara de Diputados · Fuente oficial · Consultado el
Requisitos
El vendedor debe ser el dueño y mostrar la escritura inscrita en el Registro Público de la Propiedad, libre de gravamen.
Sin confirmarSi es una inmobiliaria o desarrolladora, debe tener su contrato registrado ante Profeco antes de que entregues anticipos.
Si el terreno es ejidal con certificado parcelario sin dominio pleno, solo puede venderse a ejidatarios o avecindados del mismo núcleo con las formalidades de la Ley Agraria.
Documentos
Toca un documento para ver qué es y dónde conseguirlo. ¿Primera vez juntando papeles? Lee la guía de documentos.
Paso a paso
Paso 1: Pide la escritura y verifica al dueño
En el Registro Público de la Propiedad, con el certificado de libertad de gravamen. Si es ejidal, consulta al Registro Agrario Nacional.
Paso 2: Revisa uso de suelo y servicios
Confirma en el municipio que se puede construir vivienda y que hay agua, drenaje y luz.
Paso 3: Pide el contrato por escrito
Con precio total, cada pago, fechas, ubicación exacta y qué pasa si dejas de pagar. Si es desarrolladora, que esté registrado en Profeco.
Paso 4: Paga con comprobante
Depósito o transferencia a la cuenta del dueño o de la empresa. Nunca efectivo sin recibo.
Paso 5: Revisa con un notario
Antes del primer pago grande. Pregunta cómo se te entregará la escritura y cuándo.
Paso 6: Compara con otras opciones
Un crédito para terreno o el ahorro para pagar de contado pueden ser más seguros.
Preguntas que debes hacer
¿Me muestran la escritura a su nombre y el certificado de libertad de gravamen?
¿Cuándo me entregan la escritura: al terminar los pagos o antes?
¿Qué pasa con lo que pagué si me atraso o si decido cancelar?
¿El lote es de propiedad privada o ejidal? ¿Tiene dominio pleno?
¿Cuál es el precio de contado y cuánto pagaré en total a plazos?
Pide las respuestas por escrito. Si algo no te queda claro, no firmes todavía.
Señales de alerta
El vendedor dice que la escritura «se regulariza después».
Te piden pagos en efectivo sin recibo o a una cuenta personal que no es del dueño.
No te dejan leer el contrato antes de pagar o te piden firmar hojas en blanco.
El lote está en una zona de la que no tienes documentos claros: ejido, asentamiento irregular o litigio.
Si notas alguna, detente. Verifica a la institución y conoce tus derechos en la guía de fraudes y montadeudas y en la de derechos y quejas.
Combinarlo con otros créditos
Se puede combinar con
- Crédito para construcción con banco (en terreno propio)
Si cuando termines de pagar tienes escritura, un crédito de construcción puede financiar la obra.
Cuidado: El banco pedirá escritura y libertad de gravamen: sin ellas, no podrás usarlo.
Evita combinarlo con
- Préstamo personal bancario
Pedir un préstamo personal para completar los pagos de un lote suma deuda cara sobre un bien que todavía no es tuyo.
Alternativas
- Crédito para comprar terreno o lote
Préstamo para comprar un terreno o lote. Infonavit tiene Crediterreno; los bancos suelen pedir más enganche y requisitos que para una casa.
- Crédito para construcción con banco (en terreno propio)
Préstamo de un banco para construir tu casa en terreno propio, con el dinero liberado por etapas conforme avanza la obra.
- Autoproducción de vivienda (SHF)
Financiamiento de SHF, que se tramita con un banco, SOFOM o SOFIPO, para construir tu casa por etapas en un terreno que ya tienes.
Rutas que lo usan
Vivienda
Comprar un terreno o loteDos caminos regulados (Crediterreno de Infonavit y crédito bancario) y uno informal muy común, el lote a plazos con el vendedor, que exige revisar escritura y contrato.
Riesgo altoIntermedio
Simúlalo
Simula este crédito con tus números
Mira cuánto pagarías cada periodo, cuánto pagas en total y qué pasa si subes el enganche o cambias el plazo.
Lo que todavía no calcula: Sirve para comparar el total de pagos con el precio de contado. No modela el riesgo de no recibir la escritura ni lo que pierdes si cancelas.
Informativo, no es una oferta. La institución define las condiciones finales.
Preguntas frecuentes
Fuentes y revisión
Actualizado el Próxima revisión:
Así revisamos cada dato: metodología. ¿Viste algo desactualizado? Avísanos.
Fuentes consultadas
- Profeco: créditos de servicios inmobiliarios, compra de vivienda (se abre en una pestaña nueva)
Profeco · Fuente oficial · Consultado el
- Ley Agraria (se abre en una pestaña nueva)
Cámara de Diputados · Fuente oficial · Consultado el
- Registro Público de Contratos de Adhesión (RPCA) (se abre en una pestaña nueva)
PROFECO · Regulador · Consultado el
Palabras clave de esta guía
Toca una palabra para ver qué significa.
- Gravamen (libertad de gravamen) (ver definición)
- Escrituración (ver definición)
- ISAI (ver definición)
- Gastos notariales (ver definición)
- Contrato de adhesión (ver definición)
- PROFECO (ver definición)
- Avalúo (ver definición)