Vivienda
Crédito para construcción con banco (en terreno propio)
Préstamo de un banco para construir tu casa en terreno propio, con el dinero liberado por etapas conforme avanza la obra.
También le dicen: Crédito bancario para construir · Hipoteca para construir · Crédito de construcción bancario
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En revisión
Lo esencial
Es para ti si…
Para personas con terreno propio escriturado y libre de gravámenes, con ingresos comprobables y capacidad de pagar la mensualidad aunque la casa todavía no esté lista. Conviene a quien puede esperar varios meses y tiene un proyecto con planos y presupuesto.
Mejor evítalo si…
Si no tienes terreno con escritura, si quieres vivir en la casa antes de terminarla, si no tienes un presupuesto detallado y un constructor de confianza, o si tu presupuesto no aguanta sobrecostos. Para una casa ya terminada, revisa la hipoteca bancaria.
- Garantía (ver definición)
- Tu casa
- Cada cuánto pagas
- Mensual
- Plazo (ver definición)
Hay un plazo de obra (en meses) y después el plazo de la hipoteca. Varía por banco: pregunta cuántos meses dura la obra y cuándo empiezan los pagos a capital.
- Quién lo supervisa
- CONDUSEF y CNBV
- Quién lo ofrece
- Banco y sociedad financiera (Sofom)
Por ejemplo: Bancos y SOFOM con producto de construcción. Los mencionamos solo como referencia: no es una recomendación ni una oferta.
- Te sirve para
- Buró de Crédito (ver definición)
- ¿Revisa tu historial antes de prestarte?Sí
- ¿Reporta tus pagos al Buró?Sí
- ¿Pagar a tiempo te ayuda a construir historial?Sí
El banco revisa tu buró. Si se otorga, el crédito aparece como hipoteca. Los pagos durante la obra y después suman historial; un atraso queda registrado.
Qué arriesgas
Cómo funciona
Un banco puede financiar la construcción de tu casa en un terreno que ya es tuyo. El dinero no llega completo: se libera en ministraciones (ver definición), partes ligadas al avance verificado de la obra. Pregunta cómo se cobran los intereses durante la obra: algunos créditos cobran solo sobre lo ya entregado, pero varía por banco.
Sin fuente oficial para cifras
| Etapa | Porcentaje | Monto de ejemplo |
|---|---|---|
| Arranque de obra | 35 % | $350,000 |
| Cimentación | 20 % | $200,000 |
| Estructura | 30 % | $300,000 |
| Entrega y habitabilidad | 15 % | $150,000 |
Ejemplo de reparto por etapa (el banco define sus etapas y porcentajes)
- Arranque de obra
- Porcentaje
- 35 %
- Monto de ejemplo
- $350,000
- Cimentación
- Porcentaje
- 20 %
- Monto de ejemplo
- $200,000
- Estructura
- Porcentaje
- 30 %
- Monto de ejemplo
- $300,000
- Entrega y habitabilidad
- Porcentaje
- 15 %
- Monto de ejemplo
- $150,000
Antes de firmar, pide el calendario de ministraciones por escrito, quién verifica el avance, qué pasa si la obra se atrasa y si el seguro de obra está incluido. Para planear tu presupuesto, revisa la guía de costo real.
Cuánto cuesta
Sobre la tasa y el CAT
No hay tasa ni CAT oficiales para este producto. La exención de IVA en intereses aplica cuando el crédito se usa para construir casa habitación (LIVA art. 15); confirma con el banco.
Pide por escrito la carátula (ver definición) con el CAT (ver definición) y compara al menos dos ofertas con el mismo monto y plazo.
IVA (ver definición) sobre los intereses
No, los intereses están exentos de IVA
Las comisiones y algunos seguros sí pueden llevar IVA: revísalo en tu contrato. Es una estimación, sin revisión contable. Cómo estimamos el IVA.
Seguros que te pueden exigir
- Seguro de daños de la obra o del inmueble
- Seguro de vida del deudor (según banco)
Comisiones y cargos que suelen aparecer
- Comisión por apertura y por disposición
- Puede cobrarse al inicio y, en algunos casos, en cada ministración. Pregunta si hay comisión por cada disposición.
- Avalúos y supervisión de obra
- El banco suele pedir avalúo y supervisión externa; el costo puede pagarlo el acreditado.
- Seguros
- Seguro de daños de la obra o del inmueble y de vida del deudor; algunos bancos piden seguro de calidad.
- Gastos notariales y de registro
- Escritura de la hipoteca y registro; el costo varía por estado.
Fuentes de estos costos
- Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), artículos 1 y 15 (se abre en una pestaña nueva)
Cámara de Diputados · Fuente oficial · Consultado el
- CONDUSEF: qué es el CAT (se abre en una pestaña nueva)
CONDUSEF · Regulador · Consultado el
Requisitos
Sin confirmarNingún requisito de esta lista está confirmado con una fuente oficial reciente.
Terreno a tu nombre, con escritura inscrita en el Registro Público y libre de gravámenes.
Planos autorizados y licencia o permiso de construcción del municipio.
Presupuesto detallado y contrato con el constructor, con programa de obra.
Ingresos comprobables, historial en Buró de Crédito y capacidad de pago para la mensualidad durante la obra.
Avalúo del terreno o del proyecto terminado por un perito que acepte el banco.
Documentos
Toca un documento para ver qué es y dónde conseguirlo. ¿Primera vez juntando papeles? Lee la guía de documentos.
Paso a paso
Paso 1: Confirma que tu terreno está listo
Escritura a tu nombre inscrita en el Registro Público, sin adeudos de predial ni de agua y sin otros gravámenes.
Paso 2: Arma el proyecto
Planos arquitectónicos y estructurales, licencia o permiso del municipio y un presupuesto detallado por partida.
Paso 3: Elige constructor y contrato
Revisa referencias, registro y contrato por obra con calendario de pagos. Pide garantías de cumplimiento si el banco las exige.
Paso 4: Cotiza con bancos
Pregunta por escrito el calendario de ministraciones, la tasa, el CAT, cómo se cobran los intereses durante la obra y quién supervisa.
Paso 5: Calcula tu mensualidad en obra y después
Suma la mensualidad durante la construcción y la del crédito terminado, y deja un margen para sobrecostos.
Paso 6: Firma y da seguimiento
Cada ministración se libera con verificación de avance. Guarda facturas, bitácora y reportes del supervisor.
Paso 7: Cierra la obra
Pide el aviso de terminación y habitabilidad, y confirma cuándo empiezan los pagos a capital.
Preguntas que debes hacer
¿Cuántas ministraciones habrá, qué avance exige cada una y quién lo verifica?
¿Cómo se calculan los intereses durante la obra: sobre lo entregado o sobre el total?
¿Cuánto dura la fase de obra y cuándo empiezo a pagar a capital?
¿Qué pasa si la obra se atrasa o cuesta más de lo presupuestado?
¿Qué seguros son obligatorios y cuánto suman?
¿Cuál es el CAT por escrito y el pago total del crédito?
Pide las respuestas por escrito. Si algo no te queda claro, no firmes todavía.
Señales de alerta
Te piden dinero en efectivo o depósitos al constructor para «acelerar» una ministración.
No te dan por escrito el calendario de ministraciones ni el CAT.
El constructor o el supervisor no pueden mostrar registro ni respaldo de su trabajo.
Si notas alguna, detente. Verifica a la institución y conoce tus derechos en la guía de fraudes y montadeudas y en la de derechos y quejas.
Combinarlo con otros créditos
Se puede combinar con
- Crédito para comprar terreno o lote
Algunos bancos ofrecen comprar el terreno y construir en un solo crédito; otros piden dos trámites separados.
Cuidado: Pregunta si se consolidan en uno, porque dos créditos suman pagos y costos.
Evita combinarlo con
- Préstamo personal bancario
Pedir un préstamo personal para completar la obra eleva el costo y la mensualidad; mejor ahorro propio y un presupuesto con margen.
- Hipoteca con liquidez (préstamo con garantía de tu casa)
Usar tu casa como garantía de otro préstamo mientras la construyes multiplica el riesgo de perderla.
Alternativas
- ConstruYo (Infonavit)
Crédito de Infonavit para construir, ampliar o reparar en un terreno que ya es tuyo, con dinero que se libera conforme avanza la obra.
- Crédito Tú Construyes FOVISSSTE
Crédito FOVISSSTE para construir o terminar tu casa en terreno propio, con asistencia técnica, en estados participantes.
- Autoproducción de vivienda (SHF)
Financiamiento de SHF, que se tramita con un banco, SOFOM o SOFIPO, para construir tu casa por etapas en un terreno que ya tienes.
- Crédito hipotecario bancario
Un banco te presta para comprar, construir o remodelar tu casa, y la casa queda como garantía del crédito.
Rutas que lo usan
Vivienda
Construir tu casa por ministracionesEl dinero se libera por etapas conforme avanza la obra. Pagas intereses sobre lo ya entregado y necesitas terreno, proyecto, presupuesto y supervisión.
Riesgo altoAvanzadoVivienda
Comprar un terreno o loteDos caminos regulados (Crediterreno de Infonavit y crédito bancario) y uno informal muy común, el lote a plazos con el vendedor, que exige revisar escritura y contrato.
Riesgo altoIntermedio
Simúlalo
Simula este crédito con tus números
Mira cuánto pagarías cada periodo, cuánto pagas en total y qué pasa si subes el enganche o cambias el plazo.
Informativo, no es una oferta. La institución define las condiciones finales.
Preguntas frecuentes
Fuentes y revisión
Actualizado el Próxima revisión:
Así revisamos cada dato: metodología. ¿Viste algo desactualizado? Avísanos.
Fuentes consultadas
- Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), artículos 1 y 15 (se abre en una pestaña nueva)
Cámara de Diputados · Fuente oficial · Consultado el
- CONDUSEF: qué es el CAT (se abre en una pestaña nueva)
CONDUSEF · Regulador · Consultado el
- CONDUSEF, portal oficial (se abre en una pestaña nueva)
CONDUSEF · Regulador · Consulta intentada el : el documento no abrió completo; el dato viene de un extracto
Palabras clave de esta guía
Toca una palabra para ver qué significa.
- Ministraciones (ver definición)
- Garantía hipotecaria (ver definición)
- Avalúo (ver definición)
- Escrituración (ver definición)
- Gastos notariales (ver definición)
- CAT (Costo Anual Total) (ver definición)
- Comisión por apertura (ver definición)
- Interés (ver definición)
- Seguro de daños (ver definición)
- Seguro de vida deudor (ver definición)
- Periodo de gracia (ver definición)