Lo esencial
- Antes de buscar casa, calcula cuánto puedes pagar al mes y cuánto necesitas tener al inicio: enganche, avalúo, notaría, registro e ISAI (ver definición). Esos gastos se pagan además del enganche.
- Pide siempre la cotización por escrito con el CAT (ver definición). En un crédito garantizado, la oferta vinculante te da 20 días naturales para decidir sin que cambien las condiciones.
- Si compras con tu pareja, hablen del régimen matrimonial (ver definición), de quién queda en la escritura y de qué pasa si se separan o si uno pierde su ingreso, antes de firmar.
- Con un coacreditado (ver definición) suman ingresos, pero los dos responden por toda la deuda frente al banco.
- Al terminar de pagar, la hipoteca no desaparece sola: pide y conserva la escritura de cancelación (ver definición) y revisa que ya no aparezca el gravamen (ver definición).
Primero: cuánto puedes pagar
Una forma práctica de empezar es calcular una mensualidad que no te deje sin margen. La guía de Profeco para compradores de vivienda sugiere mantener la deuda entre el 30 % y el 40 % de tu ingreso mensual, y considerar los gastos adicionales (notaría, Registro Público de la Propiedad y avalúo). Es una guía de 2012 y una regla orientativa, no un derecho: revisa tu propio presupuesto con la guía de cómo te evalúan.
- Enganche: el porcentaje del precio que pones tú. Depende del banco y del programa.
- Gastos de escrituración: notario, registro, avalúo e ISAI. Varían por estado y no hay una tabla oficial nacional.
- Seguros: de vida y de daños, que el banco suele exigir.
- Gastos de mudanza y arreglos: que casi nadie incluye y casi siempre aparecen.
El camino paso a paso
Paso 1: 1. Precalificación
Pregunta a uno o varios bancos, o a Infonavit y FOVISSSTE si cotizas, cuánto podrían prestarte. La precalificación (ver definición) no es una aprobación; es una estimación.
Paso 2: 2. Elegir la casa
Visita físicamente. Revisa servicios, estado de la vivienda y, si es nueva, que el desarrollador tenga su contrato registrado en Profeco antes de entregar anticipos.
Paso 3: 3. Avalúo
Un perito valúa la vivienda. El avalúo suele limitar cuánto te prestan: un avalúo bajo puede reducir tu crédito. Este es un paso que pagas tú.
Paso 4: 4. Oferta del crédito
Pide la cotización por escrito. En un crédito con garantía hipotecaria, la oferta vinculante debe mantenerse 20 días naturales desde que la recibes, según la ley de transparencia del crédito garantizado.
Paso 5: 5. Escrituración
Ante notario. Revisa que el nombre, el precio, el régimen matrimonial y el crédito coincidan con lo que pactaste. Confirma que el inmueble esté libre de gravamen (ver definición).
Paso 6: 6. Entrega y registro
Verifica que la escritura quede inscrita en el Registro Público de la Propiedad. Guarda tus documentos.
Compara el total, no solo la mensualidad
Para ver las rutas de crédito según tu caso, revisa vivienda: hipoteca bancaria, Infonavit, FOVISSSTE, Cofinavit, Apoyo Infonavit y más. Si no cotizas a Infonavit ni FOVISSSTE, mira casa sin Infonavit ni FOVISSSTE.
Si compran en pareja
Comprar entre dos tiene ventajas: se suman ingresos y puede alcanzar una casa mayor. También exige hablar de cosas incómodas antes de firmar, porque la escritura y el crédito pueden ser difíciles de cambiar después.
| Tema | Qué significa | Qué preguntar |
|---|---|---|
| Régimen matrimonial | Si están casados, el Código Civil Federal dice que el matrimonio se celebra bajo sociedad conyugal o separación de bienes. Cada estado tiene su código civil. | Al notario: cómo queda la escritura con nuestro régimen y qué pasa si nos separamos. |
| Quién queda en la escritura | Puede ser una o las dos personas. Si son varias, hay copropiedad (ver definición). | ¿A nombre de quién conviene y en qué porcentaje? |
| Quién firma el crédito | Con un coacreditado (ver definición) se suman ingresos y los dos responden por toda la deuda. | ¿Qué pasa si uno deja de pagar o pierde el ingreso? |
| Enganche | Cada uno puede aportar una parte; si es dinero prestado por familiares, ponlo por escrito. | ¿Cómo registramos cuánto puso cada quien? |
| Programas públicos | Si ambos cotizan, hay esquemas que suman créditos (Unamos Créditos, Infonavit con FOVISSSTE). | ¿Nos conviene más que una hipoteca bancaria juntos? |
Qué conviene hablar y decidir antes de firmar
- Régimen matrimonial
- Qué significa
- Si están casados, el Código Civil Federal dice que el matrimonio se celebra bajo sociedad conyugal o separación de bienes. Cada estado tiene su código civil.
- Qué preguntar
- Al notario: cómo queda la escritura con nuestro régimen y qué pasa si nos separamos.
- Quién queda en la escritura
- Qué significa
- Puede ser una o las dos personas. Si son varias, hay copropiedad (ver definición).
- Qué preguntar
- ¿A nombre de quién conviene y en qué porcentaje?
- Quién firma el crédito
- Qué significa
- Con un coacreditado (ver definición) se suman ingresos y los dos responden por toda la deuda.
- Qué preguntar
- ¿Qué pasa si uno deja de pagar o pierde el ingreso?
- Enganche
- Qué significa
- Cada uno puede aportar una parte; si es dinero prestado por familiares, ponlo por escrito.
- Qué preguntar
- ¿Cómo registramos cuánto puso cada quien?
- Programas públicos
- Qué significa
- Si ambos cotizan, hay esquemas que suman créditos (Unamos Créditos, Infonavit con FOVISSSTE).
- Qué preguntar
- ¿Nos conviene más que una hipoteca bancaria juntos?
Compartir el crédito es compartir el riesgo
Para ver cómo se combinan los créditos en pareja, revisa casa en pareja con hipoteca bancaria y la guía de cómo combinar créditos.
Revisa antes de firmar y cuando termines de pagar
El contrato de crédito es un contrato de adhesión (ver definición): casi todo viene escrito. Lee con calma el CAT, las comisiones, los seguros, qué pasa si pagas antes y qué pasa si te atrasas. La guía de leer tu contrato te ayuda. Para comprar una vivienda nueva a una desarrolladora, Profeco indica que su contrato debe estar registrado: verifícalo antes de entregar anticipos.
Al terminar de pagar. La ley de transparencia del crédito garantizado dice que, cuando extingues un crédito con garantía hipotecaria, la entidad debe otorgar ante notario la escritura donde conste la extinción del gravamen y poner a tu disposición el primer testimonio dentro de los sesenta días hábiles siguientes. Si no se exige escritura pública, debe entregarte la constancia de liberación en un máximo de veinte días. Pídelo por escrito, guarda el documento y confirma en el Registro Público que el gravamen ya no aparece. Sin eso, la casa seguirá con hipoteca aunque ya no debas nada.
Preguntas frecuentes
Mira una ruta completa
Una ruta junta los créditos, los pasos y los riesgos que van con una meta concreta.
Informativo, no es una oferta.
CrediScope no es una institución financiera, no otorga créditos y no consulta tu Buró. Estas cifras son estimaciones hechas con los datos que escribiste y con las fuentes que citamos; la institución que elijas te dará la oferta final, con su CAT y sus condiciones.
Fuentes
- Profeco: créditos de servicios inmobiliarios, compra de vivienda (se abre en una pestaña nueva)
Profeco · Fuente oficial · Consultado el
- Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (se abre en una pestaña nueva)
Cámara de Diputados · Fuente oficial · Consultado el
- CONDUSEF: Conoce la oferta vinculante (folleto) (se abre en una pestaña nueva)
CONDUSEF · Regulador · Consulta intentada el : el documento no abrió completo; el dato viene de un extracto
- CONDUSEF: cuadros comparativos de bancos (incluye créditos hipotecarios) (se abre en una pestaña nueva)
CONDUSEF · Regulador · Consultado el
- Código Civil Federal (artículo 2395: interés legal y reducción de intereses desproporcionados) (se abre en una pestaña nueva)
Cámara de Diputados del H. Congreso de la Unión · Fuente oficial · Consulta intentada el : el documento no abrió completo; el dato viene de un extracto