Vivienda
Preventa de vivienda (compra sobre plano)
Compras una casa antes de que esté terminada: pagas a la desarrolladora durante la obra y el crédito llega al entregarla.
También le dicen: Compra sobre plano · Preventa · Compra de casa en construcción
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En revisión
Las fuentes no coinciden en 3 puntosToca para ver cuáles son.Toca para ocultarlos.
- No encontramos una fuente oficial vigente que describa la preventa en detalle. La guía de Profeco que usamos es de noviembre de 2012, con datos de 2011 y 2012, y solo cubre el registro del contrato y recomendaciones generales.
- La guía de Profeco dice que el registro es obligatorio desde febrero de 2004. Búsquedas secundarias indican que hoy aplica la NOM-247-SE-2021 a contratos de inmuebles para casa habitación; no pudimos leer el texto oficial de esa norma en esta revisión, así que confirma qué contrato debe estar registrado.
- El crédito al entregar depende del banco o del instituto; los requisitos de cada uno no se confirmaron en esta revisión.
Lo esencial
Ojo: esto no es un crédito
Es para ti si…
Personas que tienen ahorro para el enganche, saben que su crédito final llegará más adelante y pueden pagar la obra sin dejar de cubrir su renta o su vivienda actual.
Mejor evítalo si…
Quien necesita la casa en pocos meses, quien pagaría la obra con deuda cara o quien no puede verificar el proyecto, la empresa y los permisos.
- Garantía (ver definición)
- Tu casa
- Cada cuánto pagas
- Mensual o pago único
- Plazo (ver definición)
Los pagos a la desarrolladora dependen del contrato y del avance de obra. La hipoteca al entregar tiene su propio plazo, que cambia por banco.
- Quién lo supervisa
- PROFECO
- Quién lo ofrece
- Otro tipo de institución y banco
- Te sirve para
- Buró de Crédito (ver definición)
- ¿Revisa tu historial antes de prestarte?Depende
- ¿Reporta tus pagos al Buró?Depende
- ¿Pagar a tiempo te ayuda a construir historial?Depende
Durante la obra normalmente no hay crédito, así que no se reporta nada. Al tramitar la hipoteca al entregar la casa, el banco consulta tu buró; si la tomas, tus pagos quedarán en tu historial.
Qué arriesgas
Cómo funciona
En una preventa firmas un contrato para comprar una casa o un departamento que todavía se está construyendo. Durante la obra pagas a la desarrolladora (apartado, enganche y pagos periódicos). Cuando te entregan la casa, el saldo se financia con una hipoteca de un banco o, si los usas, con Infonavit o FOVISSSTE.
La preventa no es un crédito
Las desarrolladoras deben registrar su contrato de adhesión ante Profeco. La guía de Profeco que revisamos (de 2012) dice que esta obligación existe desde febrero de 2004. Hoy puedes consultar el registro en el portal RCAL de Profeco (se abre en una pestaña nueva). Antes de dar cualquier anticipo, confirma que el contrato esté registrado.
| Etapa | Qué pagas | Qué revisar |
|---|---|---|
| Firma del contrato | Apartado o enganche, según el contrato | Que la desarrolladora tenga su contrato registrado ante Profeco |
| Durante la obra | Pagos periódicos o por avance | Que el avance de obra sea real y que las fechas de entrega estén por escrito |
| Entrega | Saldo restante con hipoteca u otro crédito | Que la casa esté terminada y con servicios; escritura, avalúo del banco y gastos de cierre |
Etapas típicas de una preventa
- Firma del contrato
- Qué pagas
- Apartado o enganche, según el contrato
- Qué revisar
- Que la desarrolladora tenga su contrato registrado ante Profeco
- Durante la obra
- Qué pagas
- Pagos periódicos o por avance
- Qué revisar
- Que el avance de obra sea real y que las fechas de entrega estén por escrito
- Entrega
- Qué pagas
- Saldo restante con hipoteca u otro crédito
- Qué revisar
- Que la casa esté terminada y con servicios; escritura, avalúo del banco y gastos de cierre
- El contrato de compra completo y el número de registro ante Profeco.
- El permiso de construcción y el uso de suelo del proyecto.
- Un calendario de pagos y de entrega, con penalizaciones si la empresa se retrasa.
- Información sobre la cuenta donde se depositan tus pagos y qué pasa si cancelas.
Cuánto cuesta
Aquí no hay tasa ni CAT
Esto no es un crédito, así que no tiene una tasa de interés ni un CAT que mostrar. Más abajo te contamos qué puede costarte de todas formas.
No encontramos cifras oficiales vigentes de preventas en esta revisión. Cada desarrolladora fija sus propias condiciones.
Seguros que te pueden exigir
- Seguro de daños del inmueble al entregar, si lo pide el banco
Comisiones y cargos que suelen aparecer
- Apartado o enganche
- Lo define el contrato. Pregunta si es reembolsable si cancelas.
- Escrituración y gastos notariales
- Se pagan al cierre. El ISAI depende del estado o municipio.
Fuentes de estos costos
- Profeco: créditos de servicios inmobiliarios, compra de vivienda (se abre en una pestaña nueva)
Profeco · Fuente oficial · Consultado el
Requisitos
La desarrolladora debe registrar su contrato de adhesión ante Profeco; puedes consultarlo en el portal RCAL
Para el crédito final: ingresos comprobables e historial aceptable en el buró
Sin confirmar
Documentos
Toca un documento para ver qué es y dónde conseguirlo. ¿Primera vez juntando papeles? Lee la guía de documentos.
Paso a paso
Paso 1: Confirma la empresa y el proyecto
Revisa que la desarrolladora tenga su contrato registrado ante Profeco; puedes consultarlo en el portal RCAL. Pide ver el permiso de construcción del proyecto. Si quieres usar Crédito FOVISSSTE, confirma que la empresa esté registrada como oferente de FOVISSSTE.
Paso 2: Pide el contrato completo
Lee el precio, la forma de pago, la fecha de entrega, las penalizaciones por retraso, qué pasa si cancelas y en qué cuenta se depositan tus pagos.
Paso 3: Verifica el avance de obra
Visita el terreno y compara el avance real con lo que te cobran. No pagues sin ver lo que se construyó.
Paso 4: Calcula tu crédito final
Simula la hipoteca con el precio menos lo que habrás pagado y pide una preaprobación (ver definición) a un banco para saber cuánto te darían al entregar. Revisa la guía de cómo te evalúan.
Paso 5: Revisa la escritura antes de firmar
Al entregar, confirma que la casa esté terminada, con servicios y sin defectos, y que la escritura quede a tu nombre.
Preguntas que debes hacer
¿El proyecto tiene permiso de construcción vigente y el contrato está registrado ante Profeco?
¿En qué cuenta se depositan mis pagos y qué garantía tengo si la obra se detiene?
¿Qué fecha de entrega me dan por escrito y qué pasa si se retrasan?
¿Cuánto me devuelven si cancelo y qué penalización aplica?
¿Qué gastos aparte del precio tendré: notario, ISAI, avalúo y seguros?
¿Qué bancos aceptan esta casa para la hipoteca al entregar?
Pide las respuestas por escrito. Si algo no te queda claro, no firmes todavía.
Señales de alerta
Te piden pagos en efectivo o a una cuenta personal, no a nombre de la empresa.
No quieren mostrarte el contrato registrado ni el permiso de construcción.
Prometen fechas de entrega sin una cláusula de penalización por retraso.
Te presionan para apartar hoy, sin tiempo para leer el contrato.
Si notas alguna, detente. Verifica a la institución y conoce tus derechos en la guía de fraudes y montadeudas y en la de derechos y quejas.
Combinarlo con otros créditos
Se puede combinar con
- Crédito hipotecario bancario
Al entregar la casa, la hipoteca paga el saldo que todavía debes a la desarrolladora.
Cuidado: Pregunta al banco si acepta la casa en preventa y qué documentos pide al entregar.
- Crédito Mi FOVISSSTE (tradicional)
Si eres trabajador del Estado, puedes usar tu crédito FOVISSSTE al momento de la entrega.
Cuidado: La desarrolladora debe estar registrada como oferente de FOVISSSTE. Profeco recomienda verificarlo.
- Crédito Infonavit tradicional
Si eres derechohabiente de Infonavit, puedes usar tu crédito al entregar la casa.
Cuidado: Confirma con Infonavit qué requisitos debe cumplir la casa y si necesitas avalúo.
Evita combinarlo con
- Préstamo personal bancario
Pagar apartados o pagos de la obra con un préstamo personal genera deuda cara antes de que tengas la casa.
- Tarjeta de crédito bancaria
Cubrir pagos a la desarrolladora con tarjeta acumula intereses e IVA sobre ellos.
Alternativas
- Crédito hipotecario bancario
Un banco te presta para comprar, construir o remodelar tu casa, y la casa queda como garantía del crédito.
- Crédito Infonavit tradicional
Crédito hipotecario de Infonavit para trabajadores afiliados: tasa fija según tu salario y pago por nómina.
- Crédito Mi FOVISSSTE (tradicional)
Crédito hipotecario de FOVISSSTE para comprar casa nueva o usada si trabajas en el Estado. Tiene dos esquemas: en pesos o en UMA.
Rutas que lo usan
Vivienda
Casa con hipoteca bancariaUn banco te presta la mayor parte del precio de la casa y la casa queda como garantía. Tu enganche y los gastos de compra se pagan aparte.
Riesgo medioIntermedio
Simúlalo
Simula este crédito con tus números
Mira cuánto pagarías cada periodo, cuánto pagas en total y qué pasa si subes el enganche o cambias el plazo.
Lo que todavía no calcula: Simula solo la hipoteca al entregar la casa. No calcula los pagos a la desarrolladora durante la obra ni el costo de cancelar.
Informativo, no es una oferta. La institución define las condiciones finales.
Preguntas frecuentes
Fuentes y revisión
Actualizado el Próxima revisión:
Así revisamos cada dato: metodología. ¿Viste algo desactualizado? Avísanos.
Fuentes consultadas
- Profeco: créditos de servicios inmobiliarios, compra de vivienda (se abre en una pestaña nueva)
Profeco · Fuente oficial · Consultado el
- Profeco: Registro de Contratos de Adhesión en Línea (RCAL) (se abre en una pestaña nueva)
Profeco · Fuente oficial · Consultado el
Palabras clave de esta guía
Toca una palabra para ver qué significa.
- Enganche (ver definición)
- Escrituración (ver definición)
- Avalúo (ver definición)
- ISAI (ver definición)
- Gastos notariales (ver definición)
- Preaprobación (ver definición)
- Garantía hipotecaria (ver definición)
- Capacidad de pago (ver definición)