Vivienda
Sustitución de hipoteca (cambiar tu hipoteca a otra institución)
Trasladar tu hipoteca a otro banco o SOFOM para mejorar tasa, plazo o pago. Conviene solo si el ahorro cubre los costos del cambio.
También le dicen: Movilidad hipotecaria · Subrogación hipotecaria · Cambio de banco hipotecario · Portabilidad hipotecaria
Actualizado el Próxima revisión:
En esta páginaVer secciones
En revisión
Las fuentes no coinciden en 3 puntosToca para ver cuáles son.Toca para ocultarlos.
- Los documentos de CONDUSEF sobre movilidad hipotecaria son de 2016. Los plazos legales (15 y 20 días naturales) vienen del texto de la ley; confirma que siga vigente en la Cámara de Diputados.
- Notario: el texto legal indica que entre instituciones calificadas el cambio no requiere escritura pública, solo un trámite administrativo; una nota de Forbes menciona visita al notario y pago de derechos de registro. Pregunta a tu banco.
- Costos: la guía de CONDUSEF de 2016 estima alrededor de 6 % del valor de la vivienda; no hay una cifra vigente verificada.
Lo esencial
Es para ti si…
Para personas con hipoteca vigente que llevan varios años pagando, tienen buen historial y creen que pueden bajar su tasa, cambiar su plazo o mejorar su pago, y que se quedarán en la casa el tiempo suficiente para recuperar los costos del cambio.
Mejor evítalo si…
Si te faltan pocos años para terminar la hipoteca, si planeas vender pronto, si el ahorro mensual es pequeño frente a los costos, o si tu ingreso o historial cambiaron y el nuevo banco no te daría mejores condiciones.
- Garantía (ver definición)
- Tu casa
- Cada cuánto pagas
- Mensual
- Plazo (ver definición)
El plazo depende del saldo que te quede. Alargarlo baja la mensualidad, pero sube el costo total. Compara el pago total, no solo el mensual.
- Quién lo supervisa
- CONDUSEF y CNBV
- Quién lo ofrece
- Banco y sociedad financiera (Sofom)
Por ejemplo: Bancos y SOFOM ER. Los mencionamos solo como referencia: no es una recomendación ni una oferta.
- Te sirve para
- Buró de Crédito (ver definición)
- ¿Revisa tu historial antes de prestarte?Sí
- ¿Reporta tus pagos al Buró?Sí
- ¿Pagar a tiempo te ayuda a construir historial?No
No creas historial nuevo: el mismo crédito continúa con otro acreedor. El nuevo banco revisa tu buró, así que un atraso reciente puede bloquear el cambio.
Qué arriesgas
Cómo funciona
Es el proceso para trasladar tu crédito hipotecario a otra institución que te ofrezca mejores condiciones. CONDUSEF lo llama movilidad hipotecaria o subrogación. Tu casa sigue siendo tuya y la hipoteca sigue vigente, pero le debes el dinero a otra institución (el acreedor), y el plazo y la tasa pueden cambiar.
No es cancelar y volver a contratar
- Pide a tu banco actual el «estado de cuenta para efectos de subrogación», con el total que debes a la fecha de liquidación. La ley da al banco un plazo de 15 días naturales para entregarlo (confírmalo).
- Pide al nuevo banco una oferta vinculante por escrito. Esa oferta obliga a mantener sus condiciones durante 20 días naturales contados desde que la recibes.
- Con el estado de cuenta y la oferta, el nuevo banco paga el saldo al banco original y tu crédito queda trasladado.
- Según tu caso, el cambio se formaliza ante notario y se pagan derechos de registro. Pregunta si tu trámite lo requiere.
| Concepto | Qué es | Quién lo cobra |
|---|---|---|
| Comisión por apertura | Cobro por otorgar el nuevo crédito | Nuevo banco (puede no cobrarse) |
| Gastos notariales | Escritura y trámite ante notario | Notario |
| Avalúo | Valor de la casa según perito | Perito o banco |
| Gastos de investigación | Estudio del expediente | Banco |
| Derechos de registro | Inscripción en el Registro Público de la Propiedad | Registro Público |
Costos que suelen aparecer (no es lista oficial; varía por institución y estado)
- Comisión por apertura
- Qué es
- Cobro por otorgar el nuevo crédito
- Quién lo cobra
- Nuevo banco (puede no cobrarse)
- Gastos notariales
- Qué es
- Escritura y trámite ante notario
- Quién lo cobra
- Notario
- Avalúo
- Qué es
- Valor de la casa según perito
- Quién lo cobra
- Perito o banco
- Gastos de investigación
- Qué es
- Estudio del expediente
- Quién lo cobra
- Banco
- Derechos de registro
- Qué es
- Inscripción en el Registro Público de la Propiedad
- Quién lo cobra
- Registro Público
Cuánto cuesta
Sobre la tasa y el CAT
Los intereses de casa habitación están exentos de IVA; los gastos de terceros, como avalúo o notario, pueden causarlo. CONDUSEF estimó en 2016 que los costos del cambio rondaban 6 % del valor de la vivienda: es un dato antiguo, no un rango vigente. Pide la oferta vinculante para ver el costo en pesos.
Pide por escrito la carátula (ver definición) con el CAT (ver definición) y compara al menos dos ofertas con el mismo monto y plazo.
IVA (ver definición) sobre los intereses
No, los intereses están exentos de IVA
Las comisiones y algunos seguros sí pueden llevar IVA: revísalo en tu contrato. Es una estimación, sin revisión contable. Cómo estimamos el IVA.
Seguros que te pueden exigir
- Seguro de daños del inmueble
- Seguro de vida del deudor (según banco)
Comisiones y cargos que suelen aparecer
- Comisión por apertura
- Puede o no cobrarse; pregunta antes de avanzar.
- Gastos notariales y derechos de registro
- Varían por entidad federativa.
- Penalización por pago anticipado en tu banco actual
- Revisa tu contrato actual; puede aplicar al salir.
Fuentes de estos costos
- CONDUSEF: Lo que debes saber respecto a la movilidad hipotecaria (se abre en una pestaña nueva)
CONDUSEF · Regulador · Consultado el
- Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (se abre en una pestaña nueva)
Cámara de Diputados · Fuente oficial · Consultado el
- CONDUSEF: Conoce la oferta vinculante (folleto) (se abre en una pestaña nueva)
CONDUSEF · Regulador · Consulta intentada el : el documento no abrió completo; el dato viene de un extracto
- Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), artículos 1 y 15 (se abre en una pestaña nueva)
Cámara de Diputados · Fuente oficial · Consultado el
Requisitos
Tu hipoteca debe estar vigente y tener un historial de pago que el nuevo banco pueda revisar.
Sin confirmarFuente: CONDUSEF (se abre en una pestaña nueva)Capacidad de pago y buró que aprueben al nuevo banco; el banco evalúa como en cualquier hipoteca.
Sin confirmarFuente: CONDUSEF (se abre en una pestaña nueva)Tu banco actual debe entregarte el estado de cuenta para efectos de subrogación dentro del plazo legal (la ley menciona 15 días naturales).
El nuevo banco debe entregar una oferta vinculante por escrito, que obliga durante 20 días naturales desde su recepción.
Documentos
Toca un documento para ver qué es y dónde conseguirlo. ¿Primera vez juntando papeles? Lee la guía de documentos.
Paso a paso
Paso 1: Revisa tu hipoteca actual
Saca tu saldo, tasa, plazo, pago mensual, comisiones y penalizaciones por pagos anticipados.
Paso 2: Pide a tu banco una mejora
Antes de irte, pide que mejoren tu tasa o tu plazo. En ocasiones lo logran para no perder al cliente.
Paso 3: Cotiza con dos o tres instituciones
Pide por escrito la oferta vinculante de cada una y compara el CAT (ver definición), el pago total y los costos del cambio.
Paso 4: Calcula el punto de equilibrio
Divide los costos del cambio entre tu ahorro mensual. Si vas a quedarte menos tiempo que ese resultado, no conviene.
Paso 5: Pide el estado para efectos de subrogación
Tu banco actual debe entregarlo con el total a liquidar. Si no responde en el plazo legal, puedes acudir a CONDUSEF.
Paso 6: Formaliza el cambio
El nuevo banco liquida el saldo al banco original. Pregunta si tu caso requiere notario y cuánto cobra por derechos de registro.
Paso 7: Confirma el cierre
Verifica que tu banco anterior emitió la cancelación y que el nuevo crédito aparece en tu buró. Pregunta en qué plazo te entregan la escritura de cancelación; la ley menciona 60 días hábiles (confírmalo).
Preguntas que debes hacer
¿Cuánto debo hoy para liquidar, con comisiones y penalizaciones?
¿Cuál es el CAT y el pago total del nuevo crédito comparado con mi crédito actual?
¿En cuántos meses recupero los costos del cambio?
¿Me cobrarían comisión por apertura y de cuánto?
¿Cuánto tiempo tiene vigencia la oferta vinculante y qué documentos debo entregar?
¿Qué pasa si el avalúo sale más bajo de lo esperado?
Pide las respuestas por escrito. Si algo no te queda claro, no firmes todavía.
Señales de alerta
Te ofrecen cambiar de banco sin mostrar el pago total ni el CAT por escrito.
Te cobran dinero antes de que el nuevo banco apruebe el crédito.
Te piden que no le avises a tu banco actual o que firmes sin leer el contrato.
Si notas alguna, detente. Verifica a la institución y conoce tus derechos en la guía de fraudes y montadeudas y en la de derechos y quejas.
Combinarlo con otros créditos
Evita combinarlo con
- Traslado de hipoteca bancaria a Infonavit
Son dos caminos para la misma hipoteca: no tiene sentido hacer ambos a la vez. Compara los costos de cada uno antes de empezar.
Alternativas
- Traslado de hipoteca bancaria a Infonavit
Crédito de Infonavit para liquidar tu hipoteca bancaria y pagarla con descuento de nómina. Compara costos antes de cambiar.
- Crédito hipotecario bancario
Un banco te presta para comprar, construir o remodelar tu casa, y la casa queda como garantía del crédito.
Rutas que lo usan
Vivienda
Cambiar tu hipotecaUn nuevo crédito liquida tu hipoteca actual para bajar el costo total o mejorar condiciones. Solo conviene si el ahorro neto supera los gastos del cambio.
Riesgo medioAvanzado
Simúlalo
Simula este crédito con tus números
Mira cuánto pagarías cada periodo, cuánto pagas en total y qué pasa si subes el enganche o cambias el plazo.
Informativo, no es una oferta. La institución define las condiciones finales.
Preguntas frecuentes
Fuentes y revisión
Actualizado el Próxima revisión:
Así revisamos cada dato: metodología. ¿Viste algo desactualizado? Avísanos.
Fuentes consultadas
- CONDUSEF: Lo que debes saber respecto a la movilidad hipotecaria (se abre en una pestaña nueva)
CONDUSEF · Regulador · Consultado el
- CONDUSEF: Conoce la oferta vinculante (folleto) (se abre en una pestaña nueva)
CONDUSEF · Regulador · Consulta intentada el : el documento no abrió completo; el dato viene de un extracto
- Ley de Transparencia y de Fomento a la Competencia en el Crédito Garantizado (se abre en una pestaña nueva)
Cámara de Diputados · Fuente oficial · Consultado el
- Ley del Impuesto al Valor Agregado (LIVA), artículos 1 y 15 (se abre en una pestaña nueva)
Cámara de Diputados · Fuente oficial · Consultado el
- CONDUSEF: qué es el CAT (se abre en una pestaña nueva)
CONDUSEF · Regulador · Consultado el
Palabras clave de esta guía
Toca una palabra para ver qué significa.
- Garantía hipotecaria (ver definición)
- Comisión por apertura (ver definición)
- Gastos notariales (ver definición)
- Avalúo (ver definición)
- CAT (Costo Anual Total) (ver definición)
- Tabla de amortización (ver definición)
- Penalización por prepago (ver definición)
- Saldo insoluto (ver definición)
- Reestructura (ver definición)
- Buró de Crédito (ver definición)
- CONDUSEF (ver definición)
- Banco (ver definición)
- SOFOM (ver definición)